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昔日高价地煎熬等待入市!上海楼市地王“过冬”

时间:2018-11-24  来源:中国经营报  阅读次数: 复制分享 我要评论

楼市调控政策持续收紧,价格严控之下,上海昔日的地王项目仍在煎熬中等待入市。不过,进入年底,供大于求的现象显现,部分项目资金承压,悄然推盘。

据上海中原地产数据显示,11月12日~11月18日,新建商品住宅成交面积为7.9万平方米,环比减少11.8%,市场出现供大于求的状况。

近期,新城虹口金茂府、信达泰禾·上海院子领取预售许可证开始认筹,金融街融府、晶耀名邸和新城西岸公园迎来正式开盘。《中国经营报》记者在走访中了解到,金融街在上海火车站北广场的地王项目融府,二期入市受到热销,中海九峯里开盘三个月后,签约数据依然为零,金地祝桥2040项目和保利周浦地王的售楼处建成之后正在等待入市,而建发央玺的别墅项目进度缓慢,工地的工人出现怠工现象。

对此,建发地产上海公司品牌部相关负责人予以否认,却对具体推盘计划未予介绍。金融街控股相关负责人在收到采访提纲之后表示,将尽快予以回复,但截至发稿,未对项目进展有所回应。记者致电致函上海保利房地产公司,截至发稿,对方均无人回应。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示,在市场预期趋稳的情况下,企业会根据自身的业绩目标要求和现金流状况决策销售进度,所以各个地王项目的开发节奏差别较大。当然,也不排除个别项目面临资金及销售的双重困难。

入市拉锯战 地王被“泛豪宅”化

近日,有消息称,位于上海市宝山区顾村公园附近的央玺项目,别墅部分停工。

记者随即来到富长路联谊路交会口,央玺项目的售楼处建成使用,多名安保人员站在门口,偶尔有置业顾问出来接待来访客户。记者致电售楼处,置业顾问得知记者曾到访过售楼处后,婉拒了记者再次到访的请求。其表示:“售楼处与之前一样,样板间未开放。”

与此同时,其透露道,今年年内,央玺项目无法开盘,因为“限价令”的原因,只能一直耗着,该名置业顾问还建议记者去参观其他项目。

据了解,央玺项目包含洋房和别墅两种类型房源。靠近联谊路一侧的洋房正在施工,有多幢楼房封顶。但是靠近共富路一侧的别墅项目却停了下来。

11日21日,记者在项目现场看到,洋房与别墅之间被一条小路隔开,通过小路,可以清晰地看到别墅项目的工地凌乱不堪,数台打桩机矗立在荒地上,地面完成了平整和梳理,但地基还未打好,现场仅有几名工人,并未组织施工。一名负责附近路段的环卫工人向记者透露,该工地已在数日前停工。一名在附近负责施工的工人表示,相对于周边工地的施工情况,央玺项目的进展已非常缓慢。

记者注意到,该项目施工铭牌上显示的竣工时间为2018年11月,而实质上,有部分高层还未竣工。

针对项目施工等问题,记者多次致电建发地产上海公司品牌部负责人,其矢口否认,但是也未介绍项目的建设情况。根据施工铭牌上的信息,记者先后拨打项目经理和文明施工专管员的电话发现,但被拒绝了采访请求。

时间拨回到两年前,2016年8月17日,建发、首开、中粮联合体击败万科、雅居乐、融信、龙湖、融创等实力强劲的品牌房企,以总价67.9亿元夺得宝山顾村N12-1101单元06-01低密度纯宅地,出让面积70210.4平方米,容积率1.8,溢价率115%,楼板价为53727元/平方米。不仅夺得宝山顾村“地王”,也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

记者梳理发现,2015~2016年期间,多家开发商抢先在上海布局地产项目,频频刷新地价。但随着市场趋于平稳,政策没有松动的迹象,“地王”们遭受着市场风险和政策风险的双重夹击。

据第一太平戴维斯的统计数据显示,今年三季度,上海一手商品住宅成交量共计约230万平方米,环比上升58.6%,同比上升38.7%。其中,高端公寓成交量共计约31.2万平方米,环比上升113.9%。除一些单价较高的豪宅项目,一些区域内的地王也被列入了“泛豪宅”的概念。其中包括名噪一时的金地祝桥项目。

相关资料显示,公元2040项目所在的上海浦东祝桥G-10地块是金地集团于2016年斥资88亿元竞得,折合楼板价达到33023元/平方米。在金地集团内部,对于此项目表现出极大的信心。

金地集团华东区域地产公司市场营销部总经理张文彬此前曾回复记者,由于近年来祝桥板块没有新推楼盘,加之项目主推户型为95平方米左右的三房和117平方米的四房,因此,相对具有较强的市场竞争力。

11月13日,记者实地走访了该项目,置业顾问介绍,项目或将在12月领取预售许可证,具体价位还未批准,预计均价为45000~50000元/平方米,开盘将推出660余套房源。记者注意到,购房者的人数还不如售楼处现场销售人员,偌大的展厅只有包括记者在内的两组客户。

销售人员并未介绍目前的认筹人数,但其透露,根据蓄客数量的情况,客户买到的可能性很大,可选择余地也比较大。目前该项目的楼房已经封顶,在进行外立面施工作业。业内人士表示,以目前上海楼市的调控政策,该项目的均价很难达到预期。

崔光灿表示,2016年,一些房企的拿地成本的确较高,因此这些企业为了项目盈利,采用差别化的市场定位,并推出一定比例的高端产品是合理的经营策略,但成功与否最终要接受市场的检验。目前,上海市场整体结构较为合理,未来企业在拿地、经营策略等方面将更加理性。

限价“紧箍咒”下 高价地去化承压

2017年3月,中海地产以50.9亿元连夺上海松江小昆山3幅宅地,楼面价均破3万元/平方米,刷新了此前的楼板价纪录。该项目已于2018年8月6日开盘,共推出洋房和院墅房源506套。其中墅景洋房总价369万元起,建面约95平方米起;海派院墅总价666万元起,建面约135平方米。然而,11月16日,记者从上海网上房地产查询获悉,该项目的已售总套数为零。

亿翰智库首席分析师张化东认为,从今年第四季度的整体市场行情来看,明年楼市将朝着刚需的方向发展,如果刚需的人群或者改善人群占比较多的话,城市的房地产市场会表现较好。在此情况下,地王项目实际上是分为两种。其中一种是伪地王,也就是核心城区项目,地价较高的话,房企一定会通过做别墅、大平层洋房等高端产品,将项目的价值进一步挖掘。但这类产品并不一定是明年市场中的主流,成交或将受到影响。

据信达泰禾·上海院子官方渠道介绍,项目于11月22日开始认筹,引起了市场关注和热度,并于11月26日开盘摇号选房,总房源为326套,认筹金为283万元。根据金融街控股官网显示,2018年7月28日,金融街融府项目首次开盘,推出293套房源,均价92000元/平方米,开盘当日去化率超95%,领跑同期上海市场入市项目。

据了解,2015年7月,金融街控股以88亿元摘得上海火车站北广场“地王”项目,该项目案名定为“金融街融府”。记者走访了解到,项目于11月17日开盘推出了最后一幢楼的152套精装修房源,户型包括118平方米、130平方米、168平方米。置业顾问表示,均价停留在一期开盘的水平92000元/平方米,前期认筹金为30万元,认筹客户为133组。该名置业顾问还透露,原本公司年底前限价政策会有所放开,而做两次开盘,结果并未如愿,所以第二次开盘仍保持原价入市。

金融街2018年第三季度报告显示,前三季度,公司实现营业收入为86.9亿元,较上年同期下降45.38%;实现归属于母公司所有者的净利润为10.41亿元,较上年同期下降27.91%。第三季度,公司实现营业收入20.6亿元,较上年同期下降65.20%;实现归属于母公司所有者的净利润为1.76亿元,较上年同期下降54%。

由于今年以来房地产行业的融资环境持续收紧,有关部门出台多项政策防范房地产行业的债务风险。今年以来,有多家企业的公司债被叫停,其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。据建发地产2017年度报告显示,报告期内公司短期借款为72.14亿元,上年同期则为30.44亿元,同比增长136.99%。截至2017年底,公司应付账款为105.12亿元。此外,公司一年到期的非流动负债为61.68亿元,去年底为46.48亿元。

针对项目推盘计划和融资问题,记者致电致函金融街和建发上海公司方面,相关负责人表示,将会在履行完内部程序后尽快回复。然而截至发稿,其并未进行回复。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,近期上海供大于求的现象越来越明显,并且以前高端项目去化率比较高,但近期一些项目出现分化。一般而言高端项目是市场风向标,如果此类产品出现去化走弱的信号,那么市场进入震荡调整的概率比较高。加上楼市传统淡季临近,在交易情绪不高的背景下后续市场将长期在低位运行。

(记者:毛中楠刘颂辉石英婧)

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